El Gobierno mediante real decreto establece la desvinculación del IPC de la renovación anual de los contratos del alquiler hasta el 30 de junio, aunque los expertos descuentan que esta medida se alargará 'sine die'. La normativa establece una distinción entre grandes tenedores, que tendrán que aplicar como máximo una subida de las rentas del 2%, y los pequeños propietarios, que sí podrán renegociar con sus inquilinos subidas por encima de ese porcentaje. No obstante, en caso de no llegar a un acuerdo, el arrendador aplicará ese 2% de incremento en la renta del alquiler
El Consejo de Ministros ha aprobado el Plan Nacional de Respuesta al Impacto de la Guerra, que movilizará 16.000 millones de euros. En materia de vivienda, se incluye una limitación extraordinaria de la actualización de las rentas del alquiler, la primera vez en tiempos de democracia. Se desvincula la aplicación del Índice de Precios al Consumo (IPC) a la actualización de los arrendamientos, quedando limitada la subida a la variación experimentada por el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), situada en el 2%.
“La limitación atiende a la necesidad de que la evolución experimentada por el IPC, en el contexto de las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Ucrania, no se traslade al precio del alquiler de vivienda”, aclaran desde el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el pacto con el inquilino no podrá suponer un incremento superior al 2% de variación anual del IGC. Los propietarios particulares sí podrán negociar con sus inquilinos alzas por encima de esta cifra. Pero si no hay un acuerdo definitivo, no podrán actualizar la renta por encima de ese límite del 2%.
"El Gobierno de España tiene el mandato en esta norma de proteger a las personas que viven de alquiler en nuestro país, que necesitan de un derecho fundamental como es la vivienda, personas a las que ahora mismo pagar su alquiler es un obstáculo y, a veces, resulta imposible", ha destacado la vicepresidenta segunda, Yolanda Díaz en la rueda de prensa tras al Consejo de Ministros.
Esta medida tendrá efecto sobre los contratos de alquiler de vivienda habitual cuya renta se deba actualizar anualmente desde la entrada en vigor del real decreto-ley, el 31 de marzo hasta el 30 de junio de 2022. De los más de 3,5 millones de alquileres de vivienda que existen en España, el Gobierno estima que beneficiará a una cuarta parte, es decir unos 875.000 contratos.
El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, en el que se incluye limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda (artículo 46).
"La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 30 de junio de 2022, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización, con sujeción a las siguientes condiciones", según la condición del arrendador:
Grandes tenedores
En el caso de que el arrendador sea un gran propietario, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
Se define como gran tenedor a toda aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros,
Pequeños propietarios
En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Los expertos creen que este límite se alargará más allá del 30 de junio
Este tope establecido a la actualización de los alquileres de viviendas durante los próximos tres meses suma una nueva crítica del sector inmobiliario, que lleva destacando desde hace tiempo la inseguridad jurídica en el mercado libre del alquiler con la Ley de Vivienda o el control de alquileres en Cataluña. En resumen, este límite del 2% en el incremento de la renovación de rentas costará 560 millones a los propietarios, fomentará la retirada de stock del mercado y, por lo tanto, una subida de los precios del alquiler.
Para la consejera de Vivienda de la Comunidad de Madrid, Paloma Martín, “todas aquellas medidas que intervengan el mercado son medidas que tienen un resultado negativo. Los propietarios van a tener que asumir muchas veces un incremento del coste de su vida al tener limitado el precio del alquiler que pueden cobrar”.
El director general de ANA, José Ramón Zurdo no tiene ninguna duda de que se tendrá que prorrogar más allá del 30 de junio, “lo que podría desembocar en otra forma de intervenir el precio de los alquileres”.
"Ante la enorme presión que tiene el Gobierno, se ven obligados a tomar otra vez medidas intervencionistas, que lo único que crean es inseguridad jurídica", ha añadido. “Los propietarios particulares llevan meses actuando antes que el Gobierno amortiguando la subida del IPC, y aplicando la mitad de su valor o no aplicándolo directamente", ha destacado Zurdo.
idealista también pone sobre la mesa que "el Gobierno vuelve a cargar sobre los propietarios particulares lo que es responsabilidad de la Administración, y obliga a que no se cumpla la claúsula de actualización de los contratos de alquiler".
La medida, añade su portavoz, Francisco Iñareta, "supone un nuevo varapalo para los arrendadores, que de nuevo vuelven a ver cómo cambian las reglas a mitad de partido y que, en muchos casos, provocará la retirada de sus viviendas del mercado ante la evidente inseguridad legal que supone. El efecto que puede lograr puede ser justo el inverso al deseado. La experiencia vivida en Cataluña ha demostrado que cualquier medida no incentivadora en el mercado del alquiler tiene consecuencias inmediatas como la retirada de producto del mercado, la subida de los precios y la dificultad al acceso para las personas que buscan una vivienda en alquiler, especialmente para los más vulnerables”, concreta
La Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) sostiene que la subida de rentas se establezca por la tasa de inflación subyacente, para eliminar los elementos más volátiles, como la energía y los alimentos no elaborados. “De nuevo, una limitación de los precios de los alquileres generará inseguridad jurídica”, y piden al Gobierno que esta limitación se establezca por un periodo limitado, sin posibilidad de prórroga.
Por su parte, la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI) cree que esta medida "generará una doble conflictividad judicial ya que, por un lado, la medida afecta al derecho de la propiedad y, en consecuencia, el Ejecutivo deberá indemnizar a los propietarios que reclamen si no adopta medidas compensatorias. Además, toda intervención en el mercado del alquiler se traduce en futuros incrementos de las rentas en los nuevos contratos”.